全区物业管理工作情况会议纪要（1号）

[2013]1号

时 间：2013年5月10日

地 点：区住房保障和房产中心会议室

出席人员：孔德华 梅小强 谷昌军 武继军

列席人员：程启乾 史来富 汪 辉 赵小亢 周桂龙

张玉红 陈 亮 周树荣 邹永东 吴 蕾

王传坤 杨 勇 陈正祥 赵克军 袁志欣

史祥美

会议内容：听取和审议居民小区物业管理工作情况汇报

主 持 人：孔德华

记 录：许 璐

会议听取了区住房保障和房产中心主任王传坤所作的关于我区居民小区物业管理工作情况汇报。会前，与会人员实地察看了淳溪镇金淳花园、朝阳花园、江山星园小区物业管理情况;4月底及5月初，常委会领导分组带队就此议题开展走访调研，召开了座谈会;社事工委负责人还赴江宁、溧水进行专题学习考察。会议对上述议题进行了认真审议，提出了审议意见。

会议认为，我区物业管理起步于2003年，随着城市规模不断扩大、居住品质不断提高，居民小区物业管理从无到有、从小到大、有序发展，优化了居民生活环境，提升了城市文明程度，促进了和谐社会建设。主要工作表现在：

一是物业管理覆盖面持续扩大。目前，在淳注册或服务的物业企业共28家，其中：国有性质2家，民营企业26家;一级资质2家，二级资质5家，三级资质20家，三级暂定1家。全区已实行物业管理的居民小区共35个，约占全区住宅区的60%，总面积约258万平方米;实行物业保洁的小区共8个，约占全区住宅区的14%，总面积约20万平方米。全区物业管理从业人员约800多人，其中管理人员约80人，全部持证上岗，物业管理服务企业日益增多，覆盖小区范围不断扩大。

二是行政监管力度有效增强。在发挥市场作用的同时，区住房管理部门依法加大行业监管力度，督促物业公司规范改进服务行为、持续提高服务水平。一是成立物业管理专项检查工作小组，每月对全区10%左右的居民小区进行实地检查，去年对投诉较多、服务不到位的两家物业公司依法吊销其资质证书。二是加强新开发小区物管设施综合验收，在东方曼园、银庭馨苑、湖滨一品等7个新建小区规范开展前期物业招投标工作，引进服务质量较高企业来淳服务，促使物业公司优胜劣汰。三是开展物业管理项目经理、保安队长岗位培训，去年共组织培训3批350人次，引导物业公司强化自身管理，做好专业服务。四是连续两年在全区开展市级物业创优达标评比活动，以点带面提升本地物业企业整体服务水平，迄今已有朝阳花园、江山嘉园、圣地华府等7个小区获得市优秀物管小区称号。

三是老旧小区物管逐步改善。我区老旧小区和开放式小区较多，群众对物业管理服务缺失意见较大。为此，镇、社区及有关部门以指导老旧小区成立业主委员会为突破，通过业主大会、业主委员会制定管理规约、议事规则等自治方式或选聘物业企业加强小区管理。目前，全区老旧小区成立业主委员会或实行业主自治的小区共10个，总面积达30万平方米。金淳花园小区原先管理不善，环境脏乱差，去年10月成立了业主委员会代管物业，在住建部门支持下进行房屋维修和环境整治，面貌焕然一新，群众纷纷称道。

四是标准化管理有序推进。区住房管理部门一方面主动接受群众诉求，多方协调化解难题，去年共受理市“12345”工单220件，审批专项维修资金16次50万元，解决了一批物管问题的燃眉之急。另一方面认真做好制度设计，按照《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》以及今年5月1日新修订实施的《江苏省物业管理条例》，制订了《高淳区加强住宅区物业管理工作的实施意见》征求意见稿，努力促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，推动全区打造“美丽中国示范区”，加快创建全国最佳人居城市。

会议指出，近年来，我区居民小区物业管理工作健康平稳发展，成效亮点突出，群众整体满意，但是随着高淳撤县设区，房地产经济快速发展，居民生活水平不断提高，小区物业管理中凸显的相关问题矛盾急需化解突破。相关部门、镇、社区还没有把居民小区物业管理问题作为改善民生民计、提升城市品位的重要事项来抓紧落实，全区物业管理服务现状与城市转型创新发展不相适应。我区物业管理工作牵头部门及成员单位责职不明确，镇和社区还未将物业管理纳入城市综合管理体系，对于居民反映的相关物管问题不能及时有效解决。老旧小区普遍缺乏物业管理基础条件，有的仅能维持基本的环境卫生保洁。提供物业管理服务的小区，有的物业从业人员素质不高、责任不强、服务滞后、矛盾较多。一些小区开发配套先天不足，物业服务收费标准偏低，部分业主花钱买服务的消费观念尚未形成，一些业主因各种原因长期拖欠物管费用，从而导致物业公司降低服务水准，引发业主更多矛盾意见，形成恶性循环。

会议要求，做好居民小区物业管理是保障改善民生、构建和谐社会的基础工作，是建设美丽幸福高淳、提升群众生活品质的重要内容。区政府及有关部门要抓住撤县设区契机，增强物业管理责任意识，加大行业监管力度，采取切实有效措施，引导支持全区物业管理工作接轨主城标准、加快提档升级。

一要全区上下要牢固树立抓物业管理服务就是抓好民生建设、创新社会管理、构建和谐社会的理念。区政府及有关部门要进一步加强对物业管理工作的组织领导，成立区住宅物业管理工作领导小组，建立联席会议制度，落实物业管理部门“一把手”责任制，大力推进物业管理创新工程，高位协调物业管理中的突出问题，认真开展物业管理检查考核，各方合力提高物业管理工作实效，真正为民办实事。按照“重心下移，属地管理”原则，将物业管理服务监管职能延伸至镇及社区，在各镇建立物管矛盾调解站、物业应急维修服务站、物业服务中心等“两站一中心”，充分发挥社区在物业管理中的直接调处作用，及时协调解决业主反映的有关问题，将纠纷解决在基层，矛盾化解在萌芽状态。

二要认真贯彻落实《江苏省物业管理条例》、《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》，尽快完善出台《高淳区加强住宅区物业管理工作的实施意见》，明确各镇及有关部门的职能分工，着力破除当前物业管理与社区管理相分离的局面，推动建立以综合管理代替单一管理，以社会管理代替行业管理的新体制。按照“全覆盖、抓达标、促升级、上水平”的思路，加强对已实施市场化物业服务小区物管企业的监管力度，规范业主大会和业主委员会的运作行为和程序，理顺区、镇、社区有机衔接的居民小区物业管理机制。充分依托镇及社区平台，以城区老旧小区引入物管服务为重点，逐步辐射各镇集镇、经济适用房和农民复建房小区等。对于新开发小区，主管部门要严格审核规划方案，做到整体规划、成片开发，预留物管用房及相关设施等，避免因小区规模过小、物管企业难以进驻管理的情况。

三要分类推进，实现物管工作全面覆盖。通过整体规划、分类指导、全面提升，有效推进物业管理服务高端有市场、中端有补助、低端有保障。对于新建规模小区，要通过公开招投标方式择优选择物业企业，为业主提供优质服务;对于不具备市场化运作条件的老旧小区，要由镇物业服务中心提供基础物业服务，满足小区保安、保洁、保绿“三保”基本要求;对于实施自主物业管理的居民小区，要引导发挥业主委员会的自治作用，及时做好维修服务和矛盾调处;对于旧城改造、开发区建设、万顷良田工程兴建的经济适用房和农民复建房小区，要充分考虑居民素质和经济条件，超前规划设计物管基础设施，利用配套商业设施收益进行物管补贴等，努力打造整洁有序、平安和谐的小区环境。借鉴江宁、溧水等地先进经验，引进雅居乐等优秀物业企业来淳，大力培育本地物管明星品牌;制定财政奖补政策，对老旧小区引入物管服务进行适当补助，对保障性住房和困难人群实施物业费用减免;考虑将物管水电费用由商业标准调整为民用标准，探索将物业缴费与水费捆绑收取等举措，进一步促进物业管理健康发展。

四要依法行政，强化物管行业服务监管。严格依法行政，做好物业管理的监督、指导和服务工作，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度。规范物业招投标行为，制定物业管理招投标评标细则，建立物业管理竞争机制，推动物业管理企业的优胜劣汰，培育和规范良好的物业管理市场。住房管理部门要加大对开发商前期规划建设的监管力度，将居民小区物管基础配套设施建设、维修基金收缴等纳入审查验收范围，加强维修基金使用管理和监督，确保专款专用。物业管理企业要树立优质服务的经营理念，积极开展专业培训、技能培训，提高从业人员的职业素养、业务水平，以满足专业化物业管理的需求，提高整体服务水平。如，我区武家嘴新村小区环境优美、配套完善、星级服务、保安严密，朝阳花园小区物业服务费收缴率达98%，为我区物业管理企业树立了良好的榜样。

五要区政府及相关部门要加大对物业管理工作的宣传引导，通过广播、电视、报纸、网络等媒体，全面宣传物业管理法律法规，提升群众法制观念和物业消费理念，引导业主提升自身诚信素质，主动交纳物业费用。加强对物管企业的工作监管，督促企业规范合理收费，提升服务水平，满足业主需求，从而形成物业与业主之间相互信任、服务与缴费之间良性循环的关系。加强对业主大会、业主委员会的联系指导，促进业主强化自治自律，依法维护权益。加强对小区文明创建工作的宣传指导，通过社区对物业管理一般性问题进行协商调解，通过媒体对恶意欠缴物业费行为进行曝光，通过便民法庭等司法途径依法处置物业管理案件纠纷等，多措并举形成良好的物业管理服务氛围。